Tegu kalba skaičiai. Emocijas į šoną.
Sumokėti pradinę įmoką (15-30% nuo būsto vertės) imant būsto paskolą ar tą sumą investuoti ir tiesiog nuomotis norimą būstą?
Pamėginkime paanalizuoti 3 esminius scenarijus remiantis istoriniais duomenimis (nuorodas į šaltinius pateikiame straipsnio apačioje). Jeigu norite susipažinti su psichologiniais pirkimo vs. nuomos aspektais, kviečiame skaityti kitus mūsų įrašus.
Objektas ir investicinis produktas
NT nuomos objektas Vilniaus Senamiestyje, 2 kambarių butas. Kaina 200.000 Eur. Būsto paskola 30 metų po 550 EUR/mėn, kai paskolos bendra marža 2.5% (banko + Europos centrinio banko).
NT pardavimo objektas Vilniaus senamiestyje 2 kambarių butas. Nuoma 550 Eur/mėn.
Investicinis produktas: ETF (investicinis fondas) nukreiptas į S&P 500 (parinktas kaip viena iš galimų investavimo alternatyvų).
Scenarijus 1
Nuoma = banko įmoka (būsto remontui atidedama)
NT nuomos kaina lygi banko imokai (didėjant banko įmokai, nuomos kaina taip pat didėja).
Kas metus 500 Eur atidedami būsto remontui, o nuomininkas skiria tokią pačią sumą investavimui.
Kai NT brangsta 2,73% per metus, o pradinė įmoka 15%:
Kai NT brangsta 5,3% per metus, o pradinė įmoka 15%:
Kai NT brangsta 2,73% per metus, o pradinė įmoka 30%:
Kai NT brangsta 5,3% per metus, o pradinė įmoka 30%:
Scenarijus 2
Nuoma = banko įmoka (būsto remontui neatidedama)
NT nuomos kaina lygi banko imokai (didėjant banko įmokai, nuomos kaina taip pat didėja).
Kas metus pinigų būsto remontui nėra atidedama, o nuomininkas neturi papildomų pinigų investavimui.
Kai NT brangsta 2,73% per metus, o pradinė įmoka 15%:
Kai NT brangsta 5,3% per metus, o pradinė įmoka 15%:
Kai NT brangsta 2,73% per metus, o pradinė įmoka 30%:
Kai NT brangsta 5,3% per metus, o pradinė įmoka 30%:
Scenarijus 3
Nuomos kaina > banko įmoka
NT nuomos kaina 300 Eur didesnė nei banko įmoka. Nuomotojas šiuos pinigus investuoja.
Kas metus būsto remontui nėra atidedama pinigų, o nuomininkas neturi pinigų investavimui.
Kai NT brangsta 2,73% per metus, o pradinė įmoka 15%:
Kai NT brangsta 5,3% per metus, o pradinė įmoka 15%:
Kai NT brangsta 2,73% per metus, o pradinė įmoka 30%:
Kai NT brangsta 5,3% per metus, o pradinė įmoka 30%:
Išvados
- Jeigu pradinė įmoka yra 15% ir tikime, jog NT brangs bent 5.3% per metus bei tuo, kad nuoma bus 300 Eur didesnė nei banko įmoka, būsto pirkimas turėtų būti logiškesnis sprendimas nei investavimas kai grąža yra 13.4% (tai yra labai aukšta metinė grąža palygus su 9.2% istorine, labai ilgalaike, grąža).
- Jeigu pradinė įmoka yra 30% ir tikime, jog NT brangs 2.73% per metus bei tuo, kad nuoma bus tokia pati kaip banko įmoka, o investacinė grąža iš pasirinkto finansinio instrumento bus bent 9.2%, tuomet būsto nuoma turėtų būti logiškesnis sprendimas.
Nuorodos
NT ir ETF grąža
- Metinis NT brangimas EU (2010 Q1 - 2021 Q2) (nuoroda)
- Metinis NT brangimas EU (2006 Kovas - 2021 Birželis) (nuoroda)
- Metinis NT brangimas USA 1992 to Jun 2021 (nuoroda)
- Metinė Investicinė grąža S&P 500 indekso (žiūrint istoriškai 140 metų) (nuoroda)
- Metinė Investicinė grąža S&P 500 indekso (2010 Q1 - 2021 Q2) (nuoroda)
Skaičiuoklės
Pastėbėjimai
- Kartais žmonės suranda NT už labai gerą kainą bei geromis sąlygomis ir pasiskolina pinigų iš banko. Klausimas ar NT pirkti, ar nuomotis šiuo atveju nėra sprendžiamas, nes galėtume sakyti, kad pasirinkta akcija sugeneruos daug didesnę grąžą nei NT. Keliant tokį klausimą teisingiausia abu atvejus (pirkimą vs investavimą) lyginti remiantis tam tikra statistika ir jos apimtimi.
- Kiekvienas sprendžia pagal save ir savo sugebėjimus. Daliai žmonių bus nesunku surasti tinkamą NT objektą, bet didžiajai daliai bus lengviau tiesiog investuoti pinigus į ETF, nes toks investavimas užtruks trumpiau ir bus paprastesnis.
